Bodenrichtwerte ab dem Jahresbeginn 2025 für Ludwigsburg, Remseck am Neckar und Freiberg am Neckar

Bodenpreisniveau erreicht in vielen Bereichen wieder Niveau von 2022

Der gemeinsame Gutachterausschuss Ludwigsburg und Umgebung hat die Bodenrichtwerte auf der Basis des Grundstücksmarkts und der bezahlten Preise zum Stichtag 1. Januar 2025 abgeleitet und beschlossen. Viele blieben unverändert, in einzelnen Bodenrichtwertzonen fielen sie oder stiegen sogar (siehe Karte).

Die Bodenrichtwerte werden alle zwei Jahre durch den unabhängigen Gutachterausschuss abgeleitet und beschlossen. Das letzte Mal wurden die Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2023 ermittelt. Wenn man die Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2025 mit den Bodenrichtwerten zum 1. Januar 2023 vergleicht, bekommt man fast den Eindruck, dass sich auf dem Grundstücksmarkt wenig verändert hat. Jedoch ist das nur auf den ersten Blick so: Tatsächlich hat sich der Grundstückmarkt in den Jahren 2023 und 2024 sehr dynamisch entwickelt. 2023 bis Anfang 2024 sanken die Preise, vor allem für sanierungsbedürftige Objekte. Seit ungefähr Mitte 2024 war zu beobachten, dass die Preise nicht weiter nachgaben. Nach einer Seitwärtsbewegung stiegen sie im Allgemeinen wieder, bis die Immobilienpreise Ende des Jahres 2024 größtenteils wieder das Niveau von 2022 erreichten. Zudem konnte beobachtet werden, dass die Gesamtimmobilie zwar starken Schwankungen unterworfen war und die Preise stark von den Darlehenszinsen oder von dem Zustand der Gebäude abhingen. Der Preis für Grund und Boden aber blieb relativ stabil.

Der Bodenrichtwert ist Ausgangsbasis für fast jede Art der Immobilienbewertung, sei es für ein Verkehrswertgutachten, für die Beleihung des Grundstücks oder für steuerliche Zwecke. So sind sie auch die Besteuerungsgrundlage für die Grundsteuer. Allerdings waren zur Berechnung der Grundsteuer die Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2022 maßgeblich. Die jetzigen Bodenrichtwerte wirken sich also grundsätzlich nicht auf die Grundsteuer aus.

Unter www.ludwigsburg.de/bodenrichtwerte2025 können die Bodenrichtwerte für jedes einzelne Grundstück in Ludwigsburg, Remseck am Neckar und Freiberg am Neckar kostenlos abgerufen werden. Im landesweiten Internetportal „BORIS BW“ www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw sind die Bodenrichtwerte auch abrufbar.

So werden die Bodenrichtwerte ermittelt

Für Ableitung und Beschluss der Bodenrichtwerte sind in Deutschland die Gutachterausschüsse als unabhängige und neutrale Institution zuständig. Die Bodenrichtwerte werden auf Basis der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses ermittelt, sie gründen also auf realen Kaufvorgängen. Hierfür erhält der Gutachterausschuss von jedem Kaufvertrag eine Kopie.

Gesetzlich definiert stellen die Bodenrichtwerte den durchschnittlichen Lagewert für den Grund und Boden in einem abgegrenzten Gebiet dar. Sie sind rechtlich unverbindlich. Da es naturgemäß unterschiedliche Lagen und Nutzungen gibt, sind die Städte in entsprechende Bodenrichtwertzonen aufgeteilt, die diese Unterschiede abbilden. Für jede Zone ist ein eigener durchschnittlicher Lagewert, der Bodenrichtwert, auf Basis des allgemeinen Grundstücksmarktes und der Kauffälle in der jeweiligen Zone zu ermitteln. So gibt es Bodenrichtwertzonen und Bodenrichtwerte für verschiedene Nutzungen, wie für Wohnen, Gewerbe, Mischgebiete, Freizeitgärten oder landwirtschaftliche Nutzungen. In Ludwigsburg, Remseck am Neckar und Freiberg am Neckar sind insgesamt rund 250 Bodenrichtwertzonen gebildet worden, für die je ein Bodenrichtwert zu ermitteln ist.